一、地產開發商模式
地產開發商模式是開發者在工業園區或其它地方獲取土地，以整體開發或訂制式 開發的形式建設產業物業產品，如產業綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉 讓或合資等方式進行項目經營和管理，*后獲取開發利潤的模式。
地產開發商可通過以下三種方式盈利：
*一，物業出售，即出售產業物業獲取利潤，由于產業地產前期開發投資巨大， 且我國缺乏暢通的產業地產融資通道，地產開發商不得不提高產業物業出售比例 以迅速回籠資金。
第二，物業出租，即通過持有的方式對物業進行出租獲取租金收益，由于我國工 業用地政策有很強的區域個性，很多地方規定，工業用地上的物業產權不能分單 元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業出售的獲利通道，開發商不得不持有并出 租物業，以獲取穩定的租金，持有物業雖然資金回收較慢，但能使開發商獲取物 業增值收益。
第三、提供服務，即通過提供入駐企業所需的基礎配套服務和增值服務獲利。在 專業分工越來越細化的時代，企業對人力資源、金融投資、科技信息等專業化、 增值型服務的需求越來越多，基礎性的物業服務已經不能滿足企業的需求。提供 配套的產業服務在提高園區的招商能力的同時，也蘊藏著巨大的利潤空間。如綠 天使產業園的產業鏈服務體系，通過提供人才、資本、技術、信息、市場、商務、 政策等增值性服務，建立產業配套服務體系，打造一個以企業為核心的產業生態圈。
作為開發運營商，至少需同時具備以下三大能力：產品開發能力，物業產品是地 產開發商的生命線，也是能否打動客戶的關鍵，首先應具有豐富多樣的產品體系， 如產業綜合體、總部綜合體等，而且其產品體系還應根據客戶的需求不斷調整升 級；產業招商能力，招商是提高產品去化率的關鍵，也是實現滾動開發的保障， 必須成立專業而強大的招商團隊，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產品 定位的有效客戶；產業服務能力，在招商優惠政策趨同的形勢下，園區服務成為 提升園區綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼，園區可圍繞“創意孵化、創業初 期、企業成長、規模擴張、上市準備”的企業生命周期鏈條，構建全面的企業服 務體系，如創業培訓、市場開發、科技推廣、融資擔保、管理咨詢、知識產權服 務、上市輔導等。
二、產業新城開發商模式
產業新城開發商模式大致如下：A 政府與 B 產業新城開發商就 C 產業新城（一般 為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開發達成合作協議，在規定的合作年限內， B 開發商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作，學校、醫院、 文化、體育公共設施建設及運營管理工作，產業規劃、項目招商、宣傳推廣等產 業發展服務工作， |
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